Wir sind für Sie da, auch während dieser besonderen Zeit, in der wir uns gerade befinden. Die Corona-Pandemie wirft bei vielen Mietern Fragen auf. Um die Wichtigsten zu klären, haben wir die folgenden Informationen für Sie zusammengestellt:

Kündigungsausschluss bei Mietrückständen aufgrund COVID-19-Pandemie - Was gilt es jetzt zu wissen?

  • Was regelt das Gesetz?
    Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen kann, weil der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der SARS- CoV-2-Virus-Pandemie beruht.

  • Wird der Mieter generell von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit?
    Nein. Hierzu sind folgende Punkte zu beachten:
    1. Die Regelung betrifft nur die Kündigung!
    2. Der Kündigungsausschluss gilt nur für Fälle, in denen die Mietrückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen.
    3. Ausgeschlossen wird nur die Kündigung. Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen.
    4. Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigen oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig
  • Darf ein Mieter einfach so die Mietzahlung einstellen?
    Nein. Er darf es nur dann, wenn er die Miete oder einen Teil seiner Miete aufgrund von Einkommensverlusten, die auf die COVID-19 Pandemie zurückzuführen sind, nicht zahlen kann.

  • Darf ein Mieter den Zusammenhang zwischen Einkommensverlust und COVID-19 Pandemie einfach behaupten?
    Nein. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist vom Mieter glaubhaft zu machen.

  • Wie soll der Mieter den Zusammenhang glaubhaft machen?
    Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Hierfür kommen in Frage:
    1. Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen
    2. Bescheinigungen des Arbeitgebers
    3. andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
    Das Gesetz schreibt hier keine Priorität vor. Am besten geeignet sind Nachweise, aus denen sich der auf die Pandemie zurückzuführende Netto-Einkommensverlust ergibt (Nettoeinkommen vorher-nachher). Eine Versicherung an Eides statt ist nicht zwingend, sondern nur eine Option.

  • Kann der Mieter die Miete komplett aussetzen, auch wenn er einen Teil der Miete zahlen könnte.
    Der Mieter sollte nur im Rahmen seiner Leistungsfähigkeit zahlen. Dies kann auch bedeuten, dass er das, wer er kann, auch zahlen muss.

  • Müssen die Mieter ggf. auch ihre Ersparnisse einsetzen, um die Nichtleistung der Miete soweit wie möglich zu vermeiden?
    Ja, Ersparnisse müssen eingesetzt werden. Aber wir werden hier mit Augenmaß handeln und einen Freibetrag des vierfachen monatlichen Bruttoeinkommens ansetzen. Alles was der Rente dient, ist ausgenommen.

  • Müssen (Ehe-)Partner untereinander den Einkommensverlust des anderen ausgleichen, um die Nichtleistung der Miete soweit wie möglich zu vermeiden?
    Ja, soweit sie beide Mietvertragsparteien sind und als Gesamtschuldner haften. Das "Glaubhaftmachen" trifft dann auch beide Vertragspartner.

 

Information für Mieter über Gewährung staatlicher Leistungen bei Nichtzahlung der Miete wegen den Auswirkungen der Corona-Pandemie

1. Ausgangslage

Zur Abmilderung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie hat der Deutsche Bundestag ein Gesetz verabschiedet, wonach Mietern für den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 nicht wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der COVID-19-Pandemie gekündigt wer- den kann. Diese gesetzliche Regelung entbindet Sie jedoch nicht von der Pflicht zur Zahlung der Miete. Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 müssen bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden. Mieter müssen im Streitfall glaubhaft machen, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Das Gesetz wirkt also zeitlich begrenzt und beinhaltet die Pflicht, die zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 nicht gezahlte Miete im Nachhinein zu zahlen.

Deshalb gilt für entsprechende Notlagen:
Beantragen Sie frühzeitig staatliche Leistungen zur Unterstützung Ihrer Mietzahlungen.

 

2. Welche staatlichen Sicherungssysteme stehen zur Verfügung?

Als staatliche Sicherungssysteme stehen zum einen das Wohngeld und zum anderen die Leistungen nach dem SGB II (Grundsicherung – "Hartz 4) zur Verfügung. Das Wohngeld ist vorrangig.

 

3. Das Wohngeld

Wann habe ich einen Anspruch auf Wohngeld?
Menschen, die sich aus eigener Kraft am Wohnungsmarkt keinen angemessenen Wohnraum leisten können, erhalten zu den Mietkosten einen staatlichen Zuschuss, der angemessenes und familiengerechtes Wohnen sichern soll. Diesen Zuschuss nennt man Wohngeld.

Wer kann Wohngeld beantragen?
Wohngeldberechtigt sind alle Personen, die zur Miete wohnen und deren monatliches Haushaltsgesamteinkommen unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegt. Keinen Anspruch auf Wohngeld haben Bezieher von Sozialhilfe, Arbeitslosengeld II oder BA- föG, da ihre Wohnkosten im Rahmen der Leistungen bereits berücksichtigt werden.

Wo erhalte ich Wohngeld?
Das Wohngeld können Sie bei den Wohngeldbehörden der Gemeinde-, Stadt-, Amts- oder Kreisverwaltungen beantragen. Informieren Sie sich darüber, wer in Ihrer Gemeinde für das Wohngeld zuständig ist. Auf der Webseite der zuständigen Behörde erhalten Sie auch entsprechende Antragsformulare.

Gibt es aufgrund der aktuellen Situation Erleichterungen bei der Antragsstellung?
Viele Bundesländer haben Erleichterungen im Rahmen der Antragsstellung und der Plausibilitätsprüfung angeboten. Das Bundesinnenministerium hat jedoch Hinweise zur Vereinfachung des Verfahrens gegeben. Von einer Umsetzung der Wohngeldstellen ist daher auszugehen.

Die Hinweise enthalten folgende Verwaltungsvereinfachungen für die zur Durchführung des Wohngeldgesetzes zuständigen Stellen:

1. Formlose Antragstellung
Die Antragstellung soll formlos per E-Mail oder Telefon – ohne ausgefüllten Vordruck – zur Fristwahrung in Bezug auf die Festsetzung des Bewilligungszeitraumes (BWZ) zulässig sein.

2. Schnelle Antragsbearbeitung
Die Antragsbearbeitung soll schnell und ohne unnötige Verzögerungen erfolgen. Dazu dienen:

a. Einfache Plausibilitätsprüfung
Bei Bürgerinnen und Bürgern, die wegen der derzeit geltenden Beschränkungen Einkommenseinbußen haben und deshalb (ggf. erstmals) Wohngeld beantragen, soll vorerst auf die Plausibilitätsprüfung und die Prüfung von Unterhaltsansprüchen verzichtet werden, um eine schnelle Entscheidung zu ermöglichen.

b. Beschäftigte in Kurzarbeit
Für Beschäftigte in Kurzarbeit soll grundsätzlich die Lohn-/Gehaltsbescheinigung oder eine sonstige verbindliche Information über die Höhe des Kurzarbeitergeldes eingereicht werden. Eigene Berechnungen des Wohngeldamtes sollen nur in Ausnahmefällen erfolgen.

c. Bewilligungszeiträume / Weiterleistungsanträge
Weiterleistungsanträge von Wohngeldempfängern, die weiterhin ein vergleichsweise konstantes Einkommen haben (z. B. Rentnerinnen und Rentner), können abweichend von § 25 Abs. 1 WoGG mit einem Bewilligungszeitraum (BWZ) von bis zu 18 Monaten bewilligt werden. Bei Erst- und Erhöhungsanträgen von wohngeldberechtigten Studierenden oder Schülerinnen und Schülern, die vorübergehende Einkommenseinbußen durch den Verlust ihres Nebenjobs haben, bietet sich eine Verkürzung des BWZ auf drei bis sechs Monate an.

d. Selbstständig Tätige (Gewerbetreibende und Freiberufler)
Bei selbstständig tätigen Personen, u. a. Gewerbetreibende (Einzelunternehmern), Freiberufler, die infolge der geltenden Beschränkungen keine Einnahmen erzielen können und denen keine anderweitigen Einkünfte oder Vermögen zur Verfügung stehen, ist der Lebensunterhalt nicht mehr gesichert. Deshalb soll auf die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II (Arbeitslosengeld II) und insbesondere auf das Sozialschutz-Paket der Bundesregierung durch die Wohngeldämter hingewiesen werden. Entsprechendes soll auch bei gänzlichen Einnahmeausfällen (finanzielle Notlage) gelten.

e. Gegenprüfungen von Wohngeldbewilligungen / automatisierter Datenabgleich /Bußgeldverfahren
Nur in Abstimmung mit dem zuständigen Landesministerium (bzw. der unteren Fachaufsichtsbehörde) soll es möglich sein, Gegenprüfungen von Wohngeldbewilligungen bei erheblicher Arbeitsüberlastung in eingeschränktem Umfang vorzunehmen. Hingewiesen wird darauf, dass die Bearbeitung der Wohngeldanträge oberste Priorität hat. Auf die Bearbeitung von Rückläufen aus dem automatisierten Wohngelddatenabgleich sowie Bußgeldverfahren soll vorübergehend verzichtet werden, soweit dies die Bearbeitung der Wohngeldanträge verzögern würde.

Wie berechnet sich das Wohngeld?
Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder, der Miete – oder bei Eigentümern nach der Belastung – und dem Gesamteinkommen. Als Haushaltsmit- glieder zählen Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, Personen, die mit dem Wohn- geldberechtigten zusammenleben oder bereit sind, Verantwortung füreinander zu tragen.
Die Berechnung des Wohngeldes erfolgt anhand sogenannter Mietenstufen. Gemeinden und Kreise werden anhand der durchschnittlichen Miethöhe vor Ort in Mietenstufen von I bis VI eingeteilt. Das bedeutet, dass nicht unbedingt die Miete, die Sie tatsächlich zahlen, zählt, sondern festgelegte Höchstbeträge, die wiederum von den Mietenstufen abhängen. Bei Ihrem Gesamteinkommen zählt das Bruttoeinkommen. Von diesem Betrag werden abhängig von der Entrichtung von Steuern, Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge und Rentenversicherungsbeiträge abgezogen.

Im Internet stehen Ihnen kostenlose Wohngeldrechner zur Verfügung, anhand derer Sie grob einschätzen können, ob Ihnen Wohngeld zusteht. Entsprechende Wohngeldrechner finden Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums des Inneren für Bau und Heimat unter:

https://www.bm i.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/wohngeld/wohngeldrechner-2020-artikel.html oder unter www.wohngeld.org.

Ab wann und wie lange wird Wohngeld gewährt?
Wohngeld wird ab dem Monat, in dem der Antrag gestellt wurde, gewährt und in der Regel für 12 Monate (ggf. 18 Monate aufgrund der Hinweise des BMI) bewilligt. Anschließend ist ein neuer Antrag erforderlich. Erhalten Sie bereits Wohngeld, so muss – wie bisher - kein neuer Antrag gestellt werden. Allerdings gilt auch dies nur innerhalb des sogenannten Bewil- ligungszeitraums.

 

4. Kosten der Unterkunft

Wann habe ich einen Anspruch auf Kosten der Unterkunft?
Zielgruppe sind Menschen/Haushalte ohne eigenständige Einkommenserzielung, die auch kein Arbeitslosengeld (ALG I) erhalten. In der aktuellen Situation kann das auch Selbststän- dige betreffen, die COVID-19-bedingt unmittelbar ohne Einkommen dastehen.

Wo werden Leistungen auf Kosten der Unterkunft beantragt?
Betroffene stellen unmittelbar beim zuständigen Jobcenter einen Antrag auf Grundsicherung und Übernahme der vollen Wohnkosten.

Gibt es aufgrund der aktuellen Situation Erleichterung bei der Antragsstellung?
Ja. Erstanträge können einfach formlos schriftlich, ohne persönliche Vorsprache (direkt über den Hausbriefkasten des Jobcenters) oder telefonisch gestellt werden. Zu empfehlen ist die schriftliche Beantragung, da die bekannten Jobcenter-Telefonnummern aktuell kaum erreich- bar sind. Ggf. ist es sinnvoll, zum Nachweis die schriftliche Antragstellung bezeugen zulassen.

Anträge können gestellt werden unter: https://www.arbeitsagentur.de/arbeitslosengeld-2/ar- beitslosengeld-2-beantragen

Im Kern gilt bis auf Weiteres:

  • Vereinfachtes Verfahren für Zugang zu sozialer Sicherung.
    Keine zeitaufwändige Vermögensprüfung: Für Leistungen, deren Bewilligungszeiträume zwischen 1. März 2020 und 30. Juni 2020 beginnen, wird Vermögen für die Dauer von 6 Monaten nicht berücksichtigt. Es gilt die Vermutungsregel, dass Antragsteller kein erhebliches Vermögen haben. Es genügt eine Erklärung des Antragstellers.
  • Keine Angemessenheitsprüfung:
    Ab April 2020 erfolgt bei Erstanträgen keine Angemessenheitsprüfung. Für zu- nächst 6 Monate werden die tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung als angemessen angesehen/übernommen. Es gelten auch nicht die üblichen an der sozialen Wohnraumförderung orientierten Flächenbeschränkungen. Die tatsächlichen Aufwendungen für die tatsächliche Wohnfläche gelten.